房产圆桌会丨物业行业发展至今 杭州老百姓的生

  对于业主不是特别直接的影响。但是有一定的间接关系,在买房子的时候,其实除了房产品本身以外,更关注的是小区生活居住品质。

  第一,很多物业企业上市之后,它把资金用途里面其中一部分就是作为小区物业,是为了提升未来住宅品质。

  第二,一旦企业上市之后,它其实是需要受到相关的这种监管的。在这样一个监管机制下面的话,对于我们老百姓来说,我觉得更有保障。

  从整个市场的这种市场化角度来说的话,可能每个人在选取物业服务公司的时候,他也更有一定的这样一个偏向性。

  Q2:物业服务的概念,不过也就10-20年左右的事情。在早些年随着物业服务的不断提升,对我们老百姓带来什么样的影响?

  尽管物业服务已经提升到智能化的水平,但是就老百姓来讲,大家体会的差距还是比较大的。

  比如老小区,一年物业费不到一百块钱或者几十块钱。业主能够享受到的服务, 就是楼道定期来给你打扫和整个小区里边的主干道稍微清扫一下,其他的服务是没有的。

  那么,一些新的小区或者说更高端的小区,物业收费是比较高的,像武林壹号物业费现在是7.6元、保利滨江上品的物业费是6.8元、之前法拍房的江南里物业费是15元。所以其实从物业缴费的角度上来看的话,是差距是比较大的。当然对业主来说,他能够享受到的服务差别也是比较大的。

  Q3:我们杭州的物业公司,像绿城和开元,在上市后,目前的盈利状况如何呢?

  从整个资本市场的这些物业公司的市值,以及物业公司股价的走势来看,确实跟物业公司的收入和盈利状况是有直接的关系。最近已经发了些业绩公告的这些物业公司,应该说整个的表现还是不错的。

  比如绿城,2018年它的整个的物业服务的这一块,营收是67亿。我们去年看了一下我们房产百强的企业,它的平均净利润率可能也就在9%左右。但我们现在看到上市的这些物业公司,它的平均净利润率基本上都超过了10%。

  有些可能会更高,像中海我们之前有了解到可能都达到了18%,像彩生活因为它是以这种增值类的这一块,就是有他的这种APP这一块的带来一些服务,所以它的这种利润更高。

  所以从这个角度来说,其实物业行业或者是物业企业,已经摆脱了过去的这样一个所谓的低收费,然后这种盈利能力比较差的状况,现在其实整个的盈利表现都还是不错的。

  我觉得物业费的收取确实是关系民生的一个问题,可能不会因为上市前后就有特别明显的一个变化。因为我们其实现在看到物业费的收缴,它基本上是双轨制。

  非住宅、别墅排屋的话,一般是在业委会成立以后,开始进行市场化的一个调节。所以就一般的老的小区物业费很难涨,物业费变化更多的是在新开发的小区当中,去提高它的一个物业收费的标准。

  前不久,今年的全国两会刚刚落下帷幕,其中,在政府工作报告中提到的老旧小区改造、社区养老、社会柔性治理等议题,都牵涉物业管理服务的方方面面。

  第一,未来对于物业公司来说分两个途径,对于大物业公司还是要继续上规模上管理,有了一定的规模保障之后,后期衍生了更多增值服务,才能会有更大的这种成长空间。

  第二,关于品质,其实物业公司不管这个行业怎么变,用什么样的技术,其实这些都是工具。物业行业的本质还是服务,所有的业主是你的客户资源,这样怎么样才能够维护好这些客户,增强客户粘性,这个是物业公司最大的核心价值。

  另外一方,近期其实有很多的互联网的一些大鳄,比如说腾讯做的新视窗,阿里也在跟绿城服务做一些合作,所以其实互联网公司也看到了这块蛋糕。所以这样的话,在这样一个未来的竞争格局下,物业公司它的本质和优势还是品质。

  第三,对于一些有条件基础的物业公司来说,需要发展肯定是需要资金。资金的话就意味着,你是可以通过资本市场的这条通路,去打开你的融资的一个渠道。

  第四,物业公司之间需要强强联合,能够共享一些资源,能够把蛋糕整体做大。而不是说一味的去竞争,去瓜分原有的蛋糕。

  所以我觉得这四点,可能是对于很多物业公司来说,接下来想要去谋求发展的话,可能需要去思考的一些问题。

  前两个为人服务和科技武装相对好理解,第三点走入户内、迈出小区,指的是现在的物业管理范围还停留在小区的公共区域,行业未来的发展可以走进户主门内。现在的人们对服务依赖的程度越来越重,对消费的观念也在改变,物业服务企业在服务公共区域的同时,是否可以向户门以内的业主提供上门服务。整合外部商家资源,让业主使用智慧平台的方式,提供业主需要的服务。

  另一方面,未来,小区的大门外也会成为物业的业务范围,政府会向第三方购买服务,以减轻公共服务的收费支出。而政府购买服务中,整个城市里物业服务企业是不可忽视的庞大资源体。例如杭州G20峰会就对物管行业的一次大考验,据统计,保洁、绿化及会务服务等人员不计,像绿城物业仅安保,便派出1000多人的庞大力量,直接为G20服务。杭州代表性物业服务企业,在G20峰会的核心区域,除了自身本职服务能力,能够满足G20的服务要求外,还有大量物业服务人员征调进入核心区,直面参会人员,由原先服务业主的日常需求,到参与服务联合国秘书长、国家元首、各国财长等特别任务。

  随着物业相关议题不断在两会中获得探讨与指示,行业生态将发生深刻变化。当理念上的变化日渐成为现实,物业在公共议程中、在基层治理中、在日常生活中被置于更重要的位置,也就是自然而然的事情了。

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